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Investissement LMNP : Location Meublé Non Professionnel

Investissement locatif meublé LMNP : créez du revenu non fiscalisé



L'ESSENTIEL

Points fort
      • Revenus non fiscalisés
      • Choix du régime d'imposition
      • Défiscalisation possible : LMNP Censi Bouvar
      • Revente facile
      En savoir plus

LES CONDITIONS

Conditions

      Aucune conditions particulière n'est requise pour faire un investissement en LMNP



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Investissement LMNP : Location Meublé Non Professionnel

L'investissement en LMNP, Location Meublé Non Professionnel permet de générer du revenu non fiscalisé.

C'est le seul investissement locatif qui offre la possibilité de ne pas être imposé sur les revenus générés.

 

Qu'est ce que la loi LMNP ?

Le LMNP est la loi de Loueur Meublé Professionnel.

Il est réservé aux personnes qui souhaitent réaliser un investissement locatif dans l'immobilier.

Vous pouvez opter pour le régime "classique" et généré du revenu non fiscalisé ou faire de la défiscalisation avec le Censi-Bouvard.

 

Que signifie LMNP ?

LMNP signifie Loueur Meublé Non Professionnel.

Il s'agit d'un statut spécifique lié à l'investissement locatif immobilier. Il est opposable au statut "classique" d'investissement locatif.

Avec le satut de LMNP, vous serez inscrit auprès du greffe comme ayant une activité industrielle et commerciale.

Vous serez donc imposé dans la catégorie des BIC: Bénéfices Industriels et Commerciaux.

Quel bien en LMNP ?

Pour réaliser un investissement LMNP, vous pouvez au choix choisir une des résidences suivantes:

  • Résidence Tourisme
  • Résidence Affaire
  • Résidence étudiante
  • Résidence Sénior
  • EHPAD

Les résidences étudiantes et les résidences d'affaires sont celles qui sont les plus prometteuses.

Avec les risques de pertes de subvention et le coût que cela représente, les EHPAD sont moins prolifiqus qu'il y a quelques années.

 Le choix de la typologie de votre bien devra être en adéquation avec la localisation : vous n'allez pas investir dans un bien en LMNP au même endroit pour les résidences séniors et les résidences étudiantes par exemple.

Pourquoi investir en LMNP ?

On peut choisir d'investir en LMNP pour plusieurs raisons:

  • Générer du revenu non fiscalisé
  • Défiscaliser avec le Censi Bouvard

Pour générer du revenu non fiscalisé, il n'y a aucune obligation particulière.

En revanche pour le LMNP Censi Bouvard, il y a, comme pour la loi Pinel, une obligation de location pendant 9 ans.

 

Quelle défiscalisation avec le LMNP Censi Bouvard ?

Le montant de la défiscalisation avec le LMNP Censi Bouvard dépend directement du montant d'acquisition.

Vous pouvez défiscaliser 11% du prix de votre investissement dans la limite de 300 000€ d'investissement par an.

 

Quel LMNP choisir ?

Lorsque vous décidez d'investir en LMNP, il est essentiel de savoir quel LMNP choisir.

Vous avez le choix d'investir dans plusieurs résidences éligibles au LMNP.

Nous vous conseillons de choisir les résidences étudiantes ou les résidences d'affaires, les deux étant éligibles au LMNP.

Ce sont les LMNP les plus rentables et les plus porteurs. Attention cependant, car l'emplacement ne sera pas identiques en fonction de votre choix: vous n'allez pas investir au même endroit pour les résidences étudiantes et les résidences d'affaires.

 

Qui peut être LMNP ?

Tout le monde ! En effet, LMNP est un statut fiscal.

Dès lors que vous achetez un appartement éligible et que vous remplissez le formulaire P0i que vous adressez au greffe, alors vous pouvez être LMNP et vous pouvez bénéficier de tous les avantages de l’investissement en LMNP.

 

Qu'est ce que le LMNP ?

Le LMNP est un statut que l’on obtient lorsqu’on réalise un investissement locatif immobilier dans des résidences éligibles : tourisme, affaire, sénior, étudiant ou EHPAD.

 

Chaque LMNP dispose d’un numéro SIRET et aura ses recettes imposées au titre des Bénéfices Industriels et Commerciaux.

 

Qu'est-ce que le statut LMNP ?

Le statut de LMNP est le statut que vous obtenez lorsque vous investissez dans une résidence éligible au dispositif.

Ainsi, en investissant, vous déclarez votre activité de location meublée auprès du greffe grâce au formulaire P0i.

Vous obtiendrez ainsi un numéro SIRET pour votre activité, et aurez le statut de LMNP.

 

Ou investir LMNP ?

Si vous vous demandez ou investir en LMNP, tout dépend du type d’investissement que vous souhaitez réaliser.

Si vous avez décidé d’investir dans des résidences de tourisme, mieux vaut viser des stations balnéaires.

Si vous avez opté pour les résidences d’affaires, il faut se concentrer sur les centres névralgiques des villes, où on va retrouver une importante concentration de sociétés.

En revanche, lorsque vous avez opté pour une résidence étudiante, mieux vaut viser les grandes facultés dans les plus importantes agglomérations.

Enfin, pour les EHPAD et résidences séniors, se sont souvent les endroits calmes, verdoyants et ensoleillés qui ont le plus de succès auprès des personnes âgées.

 

LMNP comment ça marche ?

Le LMNP marche de la façon suivante : vous désirez réaliser un investissement locatif immobilier et optimiser vos revenus.

Il faut choisir un type de résidence éligible : sénior, affaire, tourisme, étudiant ou EHPAD. Une fois votre investissement réalisé, vous adressez au greffe le formulaire P0i de déclaration d’activité LMNP.

Dans le même temps, vous signez un bail commercial qui vous assure de toucher des revenus constants tous les mois, sans craindre les vacances ou carences locatives.

Ensuite, vous choisissez entre deux possibilités :

  • LMNP classique : vous vous générez du revenu non fiscalisé
  • LMNP Censi Bouvard : vous défiscalisez 11% sur le montant de votre acquisition

 

LMNP que choisir ?

LMNP que choisir ?

Le choix d’un LMNP dépend de plusieurs critères, et notamment celui du choix de résidence dans lequel vous investissez : affaire, tourisme, EHPAD ou étudiant.

Pour choisir un LMNP, il faut regarder la rentabilité et le potentiel de revente à moyen terme : selon nous, les résidences LMNP les plus porteuses sont les résidences affaire et les résidences étudiantes. Ce sont en effet, des secteurs en plein essor.

En revanche, concernant les EHPAD ou les résidences sénior, l’Etat prévoit des baisses de subvention : attention donc aux investissement.

Enfin, concernant les résidences de tourisme, elles sont, encore selon nos observations, trop sujettes à variation du à la typologie même de cette classe : la saisonnalité joue un facteur très/trop important pour que cela représente un investissement LMNP intéressant.

 

C'est quoi LMNP ?

LMNP est un statut que l’on peut obtenir lorsqu’on réalise un investissement locatif immobilier.

Si vous réaliser un investissement dans des résidences éligibles et que vous envoyez au greffe le formulaire P0i, alors vous pouvez bénéficier du statut LMNP.

Ce statut vous donne la possibilité, au régime réel simplifié, de pratiquer l’amortissement comptable des composants de votre bien. Cette amortissement représente une charge (que vous n’avez pas à décaisser) ce qui vous permettra de générer du revenu qui ne sera pas fiscalisé.

 

Quand passer LMNP ?

Si vous demandez quand passez LMNP, c’est que vous avez surement déjà réalisé un investissement immobilier locatif.

Si vous détenez votre bien depuis plusieurs années, vous pouvez très passer au LMNP sans attendre : il n’y a aucun délai particulier. Vous devez cependant respecter le formalisme de déclaration auprès du greffe. Ensuite, vous devrez effectuer le choix dans le régime fiscal Mirco BIC ou réel simplifié.

Dans tous les cas, le régime de la location est beaucoup plus intéressant que le régime de location nue (Micro foncier vs Micro Bic).

Si vous investissez dès la première fois, vous pouvez dès le départ opter pour le régime LMNP.

 

Quand se déclarer LMNP ?

En général, quand on se demande quand se déclarer LMNP, c’est que l’on dispose à minima d’un bien immobilier locatif.

Le changement peut s’opérer n’importe quand si vous louez déjà votre bien en location nu.

En revanche, d’un point de vue régime fiscal, vous devez choisir votre régime d’imposition avant le 1er Février de l’année en cours : régime Micro BIC ou régime réel simplifié.

Concernant la CFE, vous en serez redevable si vous réalisez un investissement LMNP ou si vous vous déclarer LMNP. La CFE sera payable avant le 15 Décembre de chaque année.

 

Quand déclarer LMNP ?

Il y a possibilité quand on parle de déclarer LMNP :

  • Déclaration d’activité LMNP : quand vous le désirez.
  • Déclaration d’option fiscale LMNP : avant le 1er Février
  • Déclaration de revenus LMNP : comme pour une société si vous avez opté pour le régime réel simplifié (2033 A et B : compte de résultat et bilan) ou en même temps que votre déclaration d’impôt si vous avez opté pour le régime Micro BIC (cerfa 2042 c pro)

 

Comment acheter LMNP ?

Lorsque vous voulez acheter un bien en LMNP, mieux vaut se tourner vers un professionnel « indépendant ». En effet, les promoteurs seront forcément juge et partie.

Lorsque vous décidez de réaliser un investissement LMNP, attention donc à prendre en compte un certain nombre de critères :

  • Adéquation du projet. Exemple résidence étudiante proche des faculté ou résidence d’affaire proche d’un centre dynamique de sociétés
  • Prix au m2 : veuillez à ce que le prix correspondent à des standards actuels
  • Solidité du bailleur : la réussite d’un investissement en LMNP repose pour au moins 50% sur la solidité et l’expérience du bailleur. Vérifiez donc bien qu’il s’agisse d’un groupe habitué à ce type d’investissement.
  • Potentiel de revente : N’oubliez pas que vous voudrez sans doute revendre votre bien tôt ou tard
  • Large éventail : regardez si le conseiller vous propose des biens de plusieurs promoteurs et plusieurs gestionnaires afin d’être certain qu’il soit objectif.

Mieux vaut se faire aider par un expert LMNP pour investir.

 

Comment ça fonctionne LMNP ?

Le LMNP fonctionne de façon différente des autres investissements locatifs immobiliers :

  • vous devez déclarer votre activité de LMNP auprès du tribunal de commerce
  • vous signez un bail commercial qui vous garantie la perception de revenus réguliers et constants pendant 9 ans que le bien soit loué ou non
  • pratiquer l’amortissement comptable de votre bien : vous déclarer des charges sur votre appartement et vous pouvez ainsi généré du revenu non fiscalisé
  • vos revenus ou loyers en LMNP sont apparentés à des recettes et vous êtes imposables au titre des Bénéfices Industriels et Commerciaux.

C’est le seul investissement qui vous permet de garantir sans vacances et sans carence un revenu, et qui vous permettra de ne pas payer d’impôt sur ce revenu !